Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?

Зависит от объекта и срока. Аренда зданий, сооружений и помещений на срок от одного года подлежит государственной регистрации и для третьих лиц считается заключённой с момента регистрации (ст. 651 ГК); найм жилья гражданином как сделка не регистрируется, но при сроке от года регистрируется обременение права собственности (ст. 674 ГК). Договор на 11 месяцев — легальный способ обойтись без регистрации, отсюда его популярность. Чем грозит отсутствие регистрации при долгом сроке: стороны связаны договором между собой (платить и пользоваться обязаны), но арендатор не защищён от третьих лиц — новый собственник может не признать аренду, преимущественное право на новый срок против третьих лиц не работает (п. 14 Пленума ВАС № 73). Для бизнеса, вложившегося в ремонт чужого помещения, регистрация — защита инвестиций, а не формальность: без неё долгосрочность договора существует только на бумаге между вами двумя.